小产权房如何签合同才具有法律效应及最大程度减小风险？

小产权房指的注明是在城乡结合部的个人农村集体土地上，农民自建或者拆迁安置后所得的财产住房。由于小产权房缺乏法律地位和不可转让的还是特点，购买小产权房存在一定的共有风险。为了在购买小产权房时具有法律效应和最大程度上减小风险，可以采取以下措：

1. 查验相关证件：在签订小产权房合同之前，购买方要仔细查验房屋相关证件，包括土地使用权证、房屋所有权证、建设工程规划可证等。确保小产权房的有财合法性和真实性。

2. 检查房屋目：除了查验证件外，购买方还应仔细检查房屋目，包括建筑质量、装修状况、基础设等。避免购买质量差、安全隐患较大的买卖双方小产权房。

3. 编制完善的条件合同：购买方应寻求专业律师或房产中介的怎么帮助，编制一份详细而完善的有效购房合同。合同应明确双方权利和义务，包括房屋基本信息、价格、支付方式、交付时间等。

4. 确定付款方式：购买方可以选择分期付款，将合同约定的效力每一笔款与相应的认定工程进度挂钩，确保资金的无效安全性。购买方应在支付最后一笔款之前，确认房屋权属等相关手续已办妥。

5. 考虑购买保险：购买小产权房时，购买方可以考虑购买相关保险，如人身意外伤害保险、房屋质量保险等，以减小潜在风险。

需要注意的原则是，小产权房的买卖法律地位不明确，存在一定的例外非法性和风险。购买小产权房时，除了签订合同外，还应咨询专业律师、房产中介等，并尽量选择有信誉和口碑的成立开发商和经机构进行合作。